一

三月末，宜张榜。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

(资料图)

每年这个时候，地产公司都会进入「表扬与辩解」时间。但是，没有哪一年比2022年来的更为真挚。

过去几日，我们在电话会、朋友圈、成绩单里，看到了最有诚意的自我表扬，无死角的自我剖析，也看到了最深刻的自我批评，以及最多的辩解与画饼。‍‍‍‍‍‍

不管哪种情绪，都是对2022年最高礼节的致敬。从业以来，从未觉得有哪一年像2022年一样充满了转折，急刹，加速。迄今为止，还在赛道上的玩家，都应该为没有出局本身干一杯。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2022年对于2023年的意义，在于它不仅输出教训，还输出经验。今天，做错了什么，反思的够多了。而做对了什么，总结才刚刚开始。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

在众多玩家里，华润置地是2021-2022年的明星级赢家，它在两个战场上证明了自己。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2022年7月开始，华润置地旗下的万象生活，成为大物管赛道上的市值第一名，保持至今。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2022年11月开始，华润置地，超过一众国字号新老选手，成为大开发赛道上的市值第一名。‍‍‍‍‍‍

那么，这一切是如何步步发生的，市值登顶的密码有何迹象可循？‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

二

前天，华润置地在官网上公布了业绩会的推介材料。一堆数据矩阵中，我觉得自己找到了其中一个密码的迹象：‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

「投资地图发生了有趣的变化。」‍‍

先看总量。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2022年，华润置地增加了71个新项目，新增土地储备超过1000万方，总地价1442亿元，胃口极好。其中，权益地价超过1102亿元，权益比76%。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

两三年前，华润置地总部曾经列出一个70%权益比的拿地KPI，很多华润的朋友都觉得不太可能实现，但是，76%的权益比，意味着华润置地连续三年实现了，新增拿地权益比保持在75%以上。‍

再看更有态度的结构。‍‍‍

1，一二线城市投资占比92%。‍

在刚过去的2022年，以权益地价计算，华润41%的资金投入到了一线城市，2021年是17%，足足提升了24个百分点，在众多的数据里，剧烈跳动了一下。

2，一二线城市总可售货值占比达90%。

2022年，以新增货值计算，一线城市占比40%，超过1300亿元。与二线城市的1630亿元相比，仅仅差了330亿元。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

3，2023年总可售货源5384亿元。

其中，89%位于一二线高能级城市，住宅产品占比77%。

货值端的结构变化，显示出华润置地过去一年打造了一个更厚的安全垫。而这一切就开始于投资地图的切换——华润置地加码了一线城市的拿地。

它带来了两个直接的结果。‍‍‍‍

第一，华润置地的销售均价，达到21140元/平米，史上第二次进入2万+俱乐部。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

第二，华润置地在北京楼市重新归来，各种产品线开始绽放。‍‍‍

三

华北大区不是华润置地的第一销售产区，位次居于华东大区之后，但是，要论过去两年投资地图端的重大变化，非华北莫属。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

甚至可以说，华北大区是华润置地投资端改革的缩影，它随之带来的产品端的竞争力提升，放诸于国央企视野，也是现象级的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

那么，它又是如何步步兑现出来的？‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

我先拉一个有趣的时间线。

2021年3月，22个集中供地试点城市官宣。

5月，北京首次集中供地。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

当月，首批30宗地，华润合作拿地获得3块，中海颗粒无收。‍‍‍‍‍

随后半年，高光时刻到来，华润与中海正式登场。这两家公司大口吃下，消失的地产玩家带来的低溢价土地红利，好胃口一直持续到2022年末。

2022年末，华润置地华北大区亮出成绩单：‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

实现签约额660亿元，完成率99.5%；

北京市占率从第五名升至第三名；

华北大区新增土储权益比74%；

北京优质项目权益比100%。

在投资的时间线之外，我们再来看看，另一条功不可没的改革动作时间线。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2021年3月，华润华北大区宣布成立北京公司。取消原有的四个事业部，合并进入新的北京公司。

合并后，投资资源进一步聚焦。

当年3月，投资地图三原则出炉。

1，六环内，主城区，公司熟悉的区域优先。2，无公建配套优先。3，符合公司投资测算逻辑。

2022年初，投资地图三原则，进一步细化为三个100%。

1，100%资源投向北京、青岛、济南三个城市。

2，100%资源投向改善属性强、客户厚度好、安全度高、流速快的核心主城。

3，100%资源投向开发销售物业，没有明确公建解决方案的项目，原则上均不予支持。

2022年8月，华润北京公司将太原与唐山整合在一起，天津公司将雄安、石家庄公司整合在麾下，大区内的城市公司从6个变成了4个。

2022年全年，华润华北大区购入10个项目，7个在北京，其中有2个收并购项目。‍‍‍‍‍‍‍‍

事实上，财务数据已经无法折射华润在北京的再次崛起。业务侧的另一个明星数据也在尖叫。

2022年末，华润北京单价10万+楼盘，在售的项目数量、货值、套数均为第一。

这个数据意味着，华润成为了高端改善赛道新的「十万+先生」。如果你想在北京购买单价10万以上的内城楼盘，主动或被动，华润的售楼处都将是你的必经之地。

但是，剧情并没有停下脚步。

据我所知，华润北京正在酝酿在内部成立一个高端产品力小组，在不突破既有编制的情况下，区别于之前的区域内人才活水流动，开始从外部同行那里挖一些专业精英的加入，比如设计，客研，以及精装方向。

四

一道问题摆放在所有人面前：

「如果回到2021年的3月，你会做些什么而不浪费这场危机？」

相比于关心你们的答案，我更在意你们的理由。

一个更有价值的答案，不能光有情绪价值，还得有真正的样本价值。

透过样本，可以看到这些「别人的公司」是如何最大程度从一场危机中获益或暴露真相。

如果你是赢家，赢家不能是剩者为王，而应该是主动嵌入了战略判断的能量才幸存下来；如果你是输家，真正的输家不是以成败论英雄，而是因为白白浪费了一场危机，既交了巨额学费，也没有沉淀出教训。

此时此刻，当我们的视野从集团下沉到城市，从财报切换到业务，就会发现，竞赛的景观，在颗粒度上呈现出以往看不到的精彩。

2023年，在补仓，换仓，加码的前夜，此时此刻，从财报中跳开，识别赢家背后的逻辑，第一次显得如此重要。

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